В 2025 году объем строящегося жилья в Москве впервые упал, запуски проектов продолжили снижаться, а доля массовых новостроек достигла шестилетнего минимума. Выросли лишь цены, причем нетипично сильно для последних лет
Главным в 2025 году стресс-фактором, отразившимся на всех отраслях экономики, стал длительный период высокой ключевой ставки Центробанка. На рынке новостроек его влияние усилилось дополнительным фактором — отменой всеобщей льготной ипотеки. Несмотря на то что эта программа завершилась еще потора года назад, последствия отмены наблюдались весь 2025 года.
«РБК Недвижимость» подвела предварительные итоги года. Разбираемся вместе с экспертами, к чему привели изменения на рынке новостроек Москвы в 2025 году.
Запуски новых проектов резко упали за год
Объем одновременно строящегося многоквартирного жилья в Москве снизился впервые с начала публикации статистики Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Ранее он лишь нарастал, однако в 2025 году сократился почти на 3%, до 17,9 млн кв. м по итогам 11 месяцев. При этом еще год назад прирост показателя составлял около 9%, рассчитала редакция «РБК Недвижимости».
Причина — в резком снижении запусков застройщиками новых жилых проектов. За последний год они упали почти на треть (29%) — до 3,5 млн кв. м. Снижение отмечалось и в 2024 году, но тогда оно составляло лишь 5%, а все предыдущие годы запуски только росли.
Как менялся запуск новых новостроек в Москве
| Период | Объем, тыс. кв. м | Динамика за год, % |
|---|---|---|
| 2021 год | 5442 | +34,7% |
| 2022 год | 5711 | +4,9% |
| 2023 год | 5803 | +1,6% |
| 2024 год | 5509 | -5,7% |
| 2025 год | 3508 | -29% |
Источник: ЕИСЖС
Снижение запусков новых проектов — реакция московского рынка недвижимости на длительный период высокой ключевой ставки (ЦБ хоть и снижал ее в последние месяцы, но оставляет высокой). На этом фоне выросли и затраты на стройку, а возможности для покупки жилья, наоборот, снизились.
Ввод жилья замедлился
Ввод жилья в эксплуатацию за год в Москве тоже снизился, хотя и не так сильно, как запуски новых проектов. Ввод уменьшился на 9%, до 2,8 млн кв. м, по данным ЕИСЖС за 11 месяцев 2025 года. Максимум ввода в этом году пришелся на февраль (504 тыс. кв. м), а минимум — на июнь (124 тыс. кв. м).
Предложение снижалось 16 месяцев подряд
Фото: Evgeniia Primavera / Shutterstock / FOTODOM
Объем предложения (количество квартир и апартаментов, одновременно выставленных столичными застройщиками на продажу) повторил ту же траекторию, что и запуски новых проектов. Как рассказывают аналитики IT-системы для мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, тренд на снижение предложения в новостройках Москвы начался еще в августе 2024 года и длился 16 месяцев подряд, сигналы о его возможном преломлении появились лишь в самом конце 2025 года.
Главной причиной снижения предложения стало отсутствие дешевой ипотеки (напомним, в середине прошлого года завершилась программа всеобщей льготной ипотеки, а ставки по рыночной ипотеке начали расти вслед за подъемом ключевой ставки Центробанка). «Это сильно давит на спрос и вынуждает застройщиков управлять ассортиментом, чтобы не допускать затоваренности. Поэтому на продажу выставлялись более ограниченные пулы лотов, чтобы не перегружать рынок», — поясняют в bnMAP.pro.
Ситуация изменилась лишь в декабре 2025 года, когда объем предложения в массовых новостройках Москвы за месяц вырос на 12,2%, в бизнес-классе — на 7,1%, а в элитных проектах подскочил сразу на 23,1%. Как уточняют аналитики, сейчас в пределах Старой Москвы в новостройках находится в продаже 43,8 тыс. квартир и апартаментов, таким образом, объем рынка вернулся к показателям августа прошлого года. «Вероятно, это ответ рынка на рост спроса в октябре-ноябре, а также в надежде использовать фактор сезонности — к концу года многие покупатели стремятся приобрести квартиру, используя различные привлекательные предложения от застройщиков», — говорят в bnMAP.pro.
Доля бюджетных новостроек достигла минимума
Доля массовых новостроек (типовых и комфорт-класса) в общем объеме строящегося в Москве жилья с 2000 года сократилась примерно на треть. Она планомерно снижалась на протяжении шести последних лет, выяснила редакция «РБК Недвижимости» на основе данных ЕИСЖС.
На массовые новостройки в Москве приходилось:
