Ключевые события и тренды на российском рынке недвижимости в 2025 году по мнению редакции «РБК Недвижимость»
Как «эффект Долиной» может изменить судебную практику по сделкам с обманом, почему доля льготной ипотеки достигла рекордных 82%, что привело к обвалу рынка ИЖС и как изменился спрос на новостройки в разных регионах страны. В материале также о новом законе об освоении земельных участков, коррекции ставок аренды в Москве и ужесточении правил выдачи ипотеки в России.
Рассказываем, какие факторы формировали рынок в 2025‑м и к каким последствиям они могут привести в 2026 году.
«Эффект Долиной»
Фото: Daniel Tadevosyan / Shutterstock / FOTODOM
В топ событий в информационном поле не только в сфере недвижимости в 2025 году вошел судебный процесс по делу о квартире известной певицы Ларисы Долиной. Так называемый «эффект Долиной» привлек внимание к подобным сделкам с жильем под влиянием телефонных мошенников, а также выявил противоречивую судебную практику по таким делам.
Напомним, что Долина под влиянием телефонных мошенников продала квартиру в Хамовниках, после чего право собственности на жилье перешло покупателю — Полине Лурье. Деньги, полученные за квартиру, певица передала мошенникам. Поняв, что ее обманули, Долина заявила в МВД о совершенном в отношении нее мошенничестве, было возбуждено уголовное дело.
Однако и выселяться из жилья Долина не стала, полагая, что реальной купли-продажи не было. Лурье в свою очередь настаивала на выселении продавца. Обе стороны обратились в суд. Суды первых трех инстанций удовлетворили требования Долиной, сделку признали недействительной, но не применили двустороннюю реституцию (не потребовали от продавца вернуть деньги покупателю). Верховный суд эти решения отменил и право собственности на квартиру сохранил за Лурье. 25 декабря 2025 года Московский городской суд принял решение выселить Ларису Долину из квартиры в Хамовниках.
После того как Верховный суд вынес вердикт и объяснил, в чем ошибались нижестоящие суды, судебная практика должна кардинально измениться, полагают юристы. И касается это не только ситуаций с «эффектом Долиной», которые могут произойти в будущем, но и тех, судебные решения по которым уже приняты. Прецедент Долиной, бесспорно, должен работать на будущее, а для ретроспективного применения необходимы специальные указания пленума либо президиума Верхового суда. В обзоре судебной практики, который обещает утвердить президиум ВС, правовая позиция по делу Долиной может получить обратную силу применительно к делам со схожими фактическими обстоятельствами, считают юристы.
Рекордная доля льготной ипотеки и ужесточение по выдаче кредитов
Фото: StoryTime Studio / Shutterstock / FOTODOM
В последние годы льготные программы были ключевым драйвером развития рынка ипотеки. Но в 2025 году в условиях высоких ставок их роль усилилась, а сам рынок фактически стал льготным. Осенью доля программ с господдержкой в общем объеме составила 82% — это рекордный показатель за историю рынка. Речь идет о семейной ипотеке, дальневосточной и арктической, IT-ипотеке и льготной ипотеке на новых территориях.
По данным «Дом.РФ», доля ипотеки с господдержкой в декабре находится на уровне 60–65% по количеству и 70–80% по объему. Для сравнения, в 2024 году на льготные программы приходилось 49% по количеству и почти 70% по сумме. Самой популярной льготной программой в этом году осталась семейная ипотека. По оценкам Frank RG, ее доля в структуре госпрограмм составляет 89%.
Рыночная ипотека в этом году оставалась недоступной для большинства россиян, несмотря на постепенное снижение ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец декабря средние ставки по рыночной ипотеке на готовое жилье составляют 21,25%, на новостройки — 21,22% годовых. Для сравнения, в начале января средняя ставка по рыночной ипотеке на вторичке была 29,39%, на первичке — 28,98%. За год средние ставки по рыночным программам снизились на 7,76–8,14 п.п.
Еще один тренд уходящего года для рынка ипотеки — ужесточения правил ее выдачи. В этом году ЦБ ввел макропруденциальные лимиты (количественные ограничения) по высокорискованной ипотеке — для заемщиков с высокой долговой нагрузкой (более 80%) и низким первым взносом (менее 20%). С одной стороны, эти меры предотвращают рост просроченной задолженности по новым кредитам. С другой, ужесточение требований ограничило спрос за счет сокращения доли одобрений и снижения кредитных лимитов.
Одновременно ужесточилась выдача семейной ипотеки. С этого года льготную программу под 6% годовых могут оформить семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет (на прежних условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет).
С 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны выступать созаемщиками по одному договору в рамках семейной ипотеки. То есть теперь на семью можно получить только одну льготную ипотеку. На протяжении года обсуждались и другие изменения по семейной ипотеке. Например, введение разных ставок в зависимости от региона или числа детей. Также предлагалось ограничить семейную ипотеку регионом проживания — то есть брать кредит можно только на покупку жилья в своем регионе. В то же время в этом году семейную ипотеку расширили на вторичное жилье. Однако последняя мера была более адресная.
Обвал рынка ИЖС
Фото: Svetlyachock / Shutterstock / FOTODOM
Уходящий год для рынка строительства загородного жилья стал переломным — на обязательное введение эскроу-счетов при подряде наложились высокие ставки по ипотеке. В итоге спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обвалился. По данным «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года на строительство частных домов было выдано порядка 25 тыс. ипотечных кредитов, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
По оценкам Ассоциации деревянного домостроения, по итогам 2025 года спрос в целом по рынку загородного строительства жилья будет примерно в пять раза ниже показателей 2024 года. Резкое снижение спроса эксперты объясняют эффектом высокой базы 2024 года. «Он был сформирован из-за льготной ипотеки, завершившейся 1 июля 2024 года, и низкой доступности рыночной ипотеки при высокой ключевой ставке», — пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
На снижение спроса повлияли недоступность рыночной ипотеки и ужесточение правил по льготным программам. По данным «Дом.РФ», средняя ставка по рыночной ипотеке на строительство частного дома на середину декабря составила 20,8%.
Третий фактор — переход на эскроу-счета по договорам подряда. Новая схема гарантирует сохранность средств граждан и пресекает деятельность недобросовестных застройщиков. Но она ограничила возможность работы с льготными программами подрядчиков, у которых нет собственных средств для строительства или которым банки отказывают в кредитовании.
Переход на эскроу-счета, резкое снижение спроса и высокая стоимость кредитования усилили негативные тенденции. На рынке наблюдаются заморозка уже начатых строек и банкротства подрядчиков. Одновременно усилилась проблема обманутых дольщиков в сфере ИЖС: их число превысило 20 тыс. человек.
Несмотря на падение спроса, строительство частных домов в этом году не подешевело. По оценкам экспертов, стоимость строительства выросла на 10–20%, в основном из-за дефицита квалифицированных кадров и роста зарплат.
Низкий спрос на новостройки и его последствия
Фото: Igor Rozhkov / Shutterstock / FOTODOM
2025 год запомнится низким спросом на новостройки, особенно в первом полугодии. Даже по сравнению со второй половиной 2024 года (в которую всеобщей льготной ипотеки уже не было, а ставки по рыночной ипотеке тоже были запредельно высокими) снижение продаж в разных сегментах новостроек России доходило до 15%, следует из данных ЕИСЖС. Ситуация начала корректироваться лишь во второй половине 2025 года по мере снижения ставок по рыночной ипотеке. В результате по итогам 11 месяцев 2025 года (данные за полный год еще не оценены) в России было продано 22,5 млн кв. м первичного жилья. По данным DataFlat, это на 7,6% меньше, чем годом ранее. А по сравнению с активным 2023 годом произошел спад более чем на четверть — на 25,8%.
Снижение продаж привело к тому, что в некоторых регионах России возник риск затоваренности новостройками и как его следствие — повышенный риск банкротства застройщиков. Маркер этих рисков — соотношение распроданности жилья к стройготовности объектов ниже 60%.
