Фото: пресс-служба
Erid: 2SDnjdVAzV6
Паевые инвестиционные фонды — механизм инвестирования в том числе и в недвижимость, который набирает огромную популярность у россиян в последние годы. По данным Банка России, на конец третьего квартала этого года сумма чистых активов российских ПИФов достигла 20,65 трлн руб. Из них большая часть, 17,39 трлн руб., приходилась на закрытые ПИФы (ЗПИФы).
Правда, львиная доля этой суммы, 16,5 трлн руб., — это так называемые комбинированные фонды для квалифицированных инвесторов с неограниченными инвестиционными декларациями. Они часто используются, например, для структурирования крупных состояний, обеспечения строгого соблюдения прав собственности, прав наследования. То есть, по сути, это один из аналогов западных семейных трастов. В рамках российского законодательства именно ПИФы в силу жесткой многоступенчатой системы регламентирования и контроля за соблюдением прав владельцев паев (деятельность управляющей компании контролируется Банком России и специализированными депозитариями) идеально подходят для подобных целей.
Растущий сегмент: как ЗПИФы стали массовым инструментом
Но воспользоваться этими преимуществами могут не только сверхбогатые или искушенные в тонкостях финансового рынка квалифицированные инвесторы: существуют и ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов с вполне демократичными порогами входа. Среди них наиболее популярны ЗПИФы недвижимости — на них на конец сентября приходилось 458 млрд руб. из 762 млрд руб. общих вложений.
Такие фонды вкладывают средства в коммерческую и жилую недвижимость и зарабатывают для владельцев паев средства как от сдачи ее в аренду (именно поэтому их иногда называют, как было принято раньше, рентными фондами), так и за счет роста стоимости самих объектов. Причем ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов демонстрируют очень хорошую динамику: на конец сентября прошлого года их чистые активы составляли 366 млрд руб., еще годом ранее — 307 млрд руб., в конце сентября 2022-го — 243 млрд руб.
Фото: Shutterstock
Интерес россиян к вложениям в недвижимость хорошо известен, однако симптоматично, что именно в последние годы он сместился в сторону ЗПИФов недвижимости. Для этого есть несколько объективных причин.
Во-первых, это ситуация с финансированием покупки жилой недвижимости. Вложения в нее были популярны до середины 2024 года, когда действовали массовые правительственные программы поддержки ипотечного кредитования. Они позволяли получить кредит на покупку жилья в новостройке под околонулевую или даже отрицательную реальную (то есть за вычетом инфляции) процентную ставку. Теперь охват таких программ резко сузился, даже самая распространенная семейная ипотека доступна далеко не всем. Рыночная же ипотека крайне дорога. По данным «Дом.РФ», средняя ставка по рыночной ипотеке с рекордных уровней зимы 2024–2025 годов около 30% годовых концу ноября этого года упала до 21,25% годовых. Ставка по наиболее популярной ипотеке с господдержкой (семейной) при этом была на уровне 6% годовых. Однако и условия получения льготной ипотеки ужесточаются. И все же это очень высокий уровень. Для сравнения: всего тремя годами ранее, в конце ноября 2022 года, средняя ставка по рыночной ипотеке составляла 10,7% годовых, по ипотеке с господдержкой — 5,6%.
Во-вторых, сам рынок жилой недвижимости стагнирует. По данным опубликованного в октябре этого года исследования «Домклик» и «СберИндекса», российские новостройки за год подорожали на 5%, а готовая недвижимость — на 5,7%. То есть в обоих случаях рост цен отстает от инфляции. При этом, согласно данным о заключенных ипотечных сделках «Сбера», в сентябре средняя по России стоимость 1 кв. м жилья составила 176,9 тыс. руб., на вторичном — 117,5 тыс. руб. Иными словами, купив квартиру в новостройке, продать ее без серьезных потерь в случае острой необходимости инвестор не сможет.
Как e-commerce переформатирует рынок недвижимости
На этом фоне вложения в коммерческую недвижимость выглядят перспективно. По данным «Домклик», рынок коммерческой недвижимости в России активно растет. За год количество объявлений о продаже таких объектов выросло на 34%, а об аренде — на 29%. Этому способствуют новые строительные нормы, восстановление деловой активности, а также развитие инфраструктуры и транспортной доступности. Цены на коммерческую недвижимость также показывают уверенный рост. Сильнее всего в цене продажи выросли помещения для производств (+66,7%), торговые площади (+57,5%) и склады (+55,6%).
Популярность складских площадей связана с развитием в России маркетплейсов и выходом на рынок новых продавцов, которым необходимы места для хранения товара, отмечают в «Домклик». Действительно, по данным Data Insight, в 2024 году количество заказов в российском сегменте интернет-торговли выросло на 45%, объем рынка достиг 11,2 трлн руб.
Можно предположить, что рост популярности вложений в коммерческую недвижимость продолжится. Основным драйвером здесь выступит начавшийся летом этого года цикл снижения ключевой ставки Банка России. С одной стороны, он будет стимулировать рост деловой активности, а значит — потребность бизнеса в новых офисных, производственных, складских и иных площадях. С другой — снижать привлекательность депозитов, ставки по которой идут вниз вслед за ставкой ЦБ.
Так, по данным Банка России, ставки по самым популярным депозитам на срок до года (на них приходится более 95% всех привлекаемых на депозиты средств) с уровней около 21% в начале 2025 года к октябрю опустились в район 15% годовых. Стоит отметить, что снижение привлекательности депозитов стимулирует клиентов к переходу от сберегательной модели поведения к потребительской. А значит — увеличивает спрос в экономике, что подталкивает к еще большей активизации сектора торговли и его потребности в складских и иных площадях.
Почему инвестиционный пай, а не объект: ключевые выгоды коллективных инвестиций
Одновременно будет расти популярность ЗПИФов недвижимости. Использование данного механизма инвестирования дает владельцам инвестиционных паев, помимо низкого порога входа и высокого уровня юридической защищенности, еще целый ряд преимуществ. Прежде всего это широкая диверсификация вложений: крупная управляющая компания (УК) и крупный фонд могут позволить себе распределять инвестиции между разными объектами, в разных регионах, работать со многими типами арендаторов. А это сильно снижает риски потери стоимости вложений вследствие случайных колебаний в отдельных областях экономики.
Не менее важен и комфорт: управляющая компания берет на себя все хлопоты по управлению имуществом ЗПИФа, выбору объектов вложений и их приобретению, взаимодействию с арендатором и т.п. Владельцу паев остается только получать потенциальный инвестиционный доход. А также наблюдать за изменением стоимости входящей в имущество фонда недвижимости в том числе через рост стоимости пая.
Как работает ЗПИФ, ориентированный на склады для маркетплейсов
Примером в данном случае является ЗПИФ недвижимости «Современный 10» под управлением УК «Современные фонды недвижимости» (ООО «СФН»). Стратегия фонда: инвестирование в складские комплексы класса «А», востребованные у крупных маркетплейсов. Минимальная сумма инвестирования при покупке на бирже — около 1 тыс. руб. Все покупаемые объекты недвижимости будут застрахованы на 100% от их стоимости, а долгосрочные договоры с арендаторами предполагается заключать с условием ежегодной индексации платежей, что даст владельцам паев потенциальную возможность защититься как от ущерба имуществу, так и от инфляции. Фонд прошел листинг на Московской бирже, минимальный спред (разница) между котировками на покупку и продажу паев обеспечивает маркетмейкер — это дает возможность инвесторам совершать сделки с ними по наиболее выгодным ценам в любое время в течение торгового дня. Также при покупке паев фонда до 30 декабря 2025 года можно получить в виде кешбэка 0,5% от суммы вложений (но не более 50 тыс. руб.).
Услуги по доверительному управлению паевыми инвестиционными фондами (ПИФ) предоставляются ООО «СФН» (ОГРН 1207700206515, лицензия Банка России № 21-000-1-01038 от 07.10.2020). Правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Современный 10» зарегистрированы Банком России 09.10.2025 № 7347. Получить информацию о ПИФ, правилах доверительного управления (ПДУ) и иные документы можно по адресу: 121059, г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42, на сайте www.sfn-am.ru, по тел. (495) 252-22-24. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходов в будущем. Государство, ООО «СФН» не гарантируют доходность инвестиций в ПИФах. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами ПДУ ПИФ и пройти тестирование. Инвестиции сопряжены с риском. Выплаты инвестиционного дохода не гарантированы. Передаваемые в доверительное управление денежные средства не подлежат страхованию в соответствии с федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации». Приобретение инвестиционных паев (т.е. заключение договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) не является договором банковского вклада или банковского счета. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Срок проведения акции «Поощрение до 50 тыс. руб. за инвестиции»: с 05.11.2025 по 30.04.2026 включительно. Организатор акции: ПАО «Сбербанк». Подробности об организаторе, правилах проведения, количестве призов по результатам акции, сроках, месте и порядке их получения на сайте.
