От исторических памятников к современным жилым комплексам: как изменились столичные арендные дома с момента их появления
Доходный дом 1912 года постройки в 1-м Неопалимовском переулке после ремонта
Доходные дома в России имеют давнюю историю — этот тип недвижимости появился более двух сотен лет назад. За десятилетия своего существования дома, ориентированные на извлечение дохода от аренды, менялись. В какой-то момент формат полностью ушел в прошлое, а с его возрождением в начале XXI столетия в качестве целевой аудитории рассматривались исключительно самые состоятельные клиенты. Сегодня в Москве доходных домов не так много, но они есть — и это современные жилые комплексы разных ценовых категорий.
Доходный дом 1-го Страхового общества на улице Большая Лубянка(Фото: Фотохроника ТАСС)
История доходных домов
Первые объекты такого рода в Москве строились еще в конце XVIII века — тогда, в частности, появился доходный дом Хрящева на Ильинке авторства знаменитого Матвея Казакова. Но до второй половины следующего столетия такие объекты в Москве оставались единичными. Массовое развитие формата началось в Петербурге в первой половине XIX века. Москва подхватила эстафету позже — доходные дома «пошли в серию» начиная с 1870-х годов.
Разумеется, о серийном строительстве речи не шло — это были штучные проекты, но появлялись они массово. Владельцами были как крупные компании, так и частные лица, получавшие таким образом доход от аренды. Нанимателями же выступали представители разных сословий и самого различного уровня дохода: как правило, второй и третий этаж занимали самые роскошные «барские квартиры» (на первом чаще всего располагалась инфраструктура). Чем выше этаж, тем демократичнее были квартиры и, соответственно, дешевле аренда и проще публика.
Улица Ильинка, 12. Доходный дом И. Г. Хрящева(Фото: Агентство «Москва»)
Обширный рынок доходных домов сохраняется вплоть до 1910-х — затем развитие формата затормозили Первая мировая война и последующая революция. При этом к 1917 году, по оценкам экспертов, на формат доходных домов приходилось до 40% московского жилого фонда.
В современной истории строительство доходных домов в столице возобновляется в начале 2000-х, но это преимущественно проекты высокобюджетного сегмента, как, например, экспериментальный дом в Большом Николоворобинском переулке (2003 год). О развитии цивилизованного арендного рынка для разных категорий нанимателей заговорили чуть позже, и, поскольку цены на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе стабильно сохраняли тенденцию к росту, в 2010-е и 2020-е годы на государственном уровне неоднократно озвучивались различные инициативы в этой области.
Отреставрированный бывший доходный дом на 1-й Брестской улице в окружении современных зданий (Фото: Ладислав Карпов / ТАСС)
В наши дни в России прорабатываются, например, варианты субсидирования аренды жилья для молодежи и для молодых семей с детьми; на некоторых предприятиях действуют программы корпоративной аренды. Наряду с ипотекой и малоэтажным строительством аренда входит в обсуждаемую на уровне правительства новую модель жилищной поддержки российских семей. Разумеется, речь идет именно о цивилизованной аренде, когда отношения найма закрепляются официальными документами.
Но пока арендный рынок остается преимущественно стихийным: по оценке экспертов, на конец 2025 года доля теневого сектора в долгосрочном найме (сдача жилья без официального договора и уплаты налогов) остается высокой — по разным данным, от 80% до 95%.
ЖК «Сердце столицы»(Фото: Сергей Бобылев / ТАСС)
Доходные дома: наше время
Централизованно развитием института цивилизованной аренды занимается «Дом.РФ», фактически продолжая традицию доходных домов. На момент публикации в портфеле «Дом.РФ» представлены арендные квартиры в шести современных проектах:
